羅薔薔：北京市場整體大環(huán)境不是很樂觀，但需求還是比較強勁的，不光是使用方，投資方也想進入這個板塊，不過落地的項目還是比較少。首先因為政府對物流的整體控制更嚴格了，從大方向來說，物流已經(jīng)不是政府倡導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)，正由市內(nèi)向外轉(zhuǎn)移；其次，現(xiàn)有物流物業(yè)已經(jīng)有一定規(guī)模，市場比較飽和，流動性相對較弱。

從物流網(wǎng)絡(luò)布局上來看，2014年開始，北京周邊燕郊、廊坊已經(jīng)有很多承接和補充倉庫，2015年可能會更加明顯；電商網(wǎng)絡(luò)的大致布局也都已經(jīng)完成。

從需求上來說，呈現(xiàn)出越來越細分的趨勢，而市場由供需決定，將會出現(xiàn)更加專業(yè)的物流作業(yè)形態(tài)，比如醫(yī)藥、冷鏈、城市配送等，這些業(yè)態(tài)的選址、定位都會與以往不同，會有新局面。

大型分撥型物流不可能留在北京市內(nèi)了，更多會集中在功能上可以滿足、交通運輸也比較便捷的周邊區(qū)域內(nèi)；對于專業(yè)化很強，必須要留在城市內(nèi)的物流業(yè)態(tài)，逐步會有結(jié)構(gòu)調(diào)整，會有專門的市內(nèi)分撥站服務(wù)終端客戶，比如產(chǎn)業(yè)價值鏈比較高、時效性要求比較高的都會留在北京，慢慢地整個格局會更加清晰。

記者：具體到企業(yè)而言，普洛斯等外資企業(yè)現(xiàn)在是否面臨發(fā)展瓶頸？宇培、易商、百利威等可能面對的主要問題又是什么？

羅薔薔：對外企來說，當(dāng)下最大的挑戰(zhàn)就是在重要的一線城市，大規(guī)模獲取土地難度加大了，到手的土地越來越偏遠，如普洛斯的平谷物流園；而二三線城市的發(fā)展機會還存在市場需求判斷風(fēng)險，需要更加慎重地做決策。

一線城市的物理功能分區(qū)向城市邊緣轉(zhuǎn)移是大環(huán)境、現(xiàn)實情況，現(xiàn)在政府對于物流產(chǎn)業(yè)的開發(fā)要求越來越高，需要開發(fā)商承載產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、稅收等一系列經(jīng)濟指標(biāo)要求，而且現(xiàn)在都倡導(dǎo)土地集約化利用，從土地利用的角度出發(fā)，容積率低、建筑規(guī)模小、與產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合緊密的業(yè)態(tài)是政府比較關(guān)注的。就算品牌再大，如果還停留在標(biāo)準化開發(fā)階段的話，現(xiàn)在都不容易拿到新的土地。

對國內(nèi)企業(yè)而言，在項目落地性、與政府關(guān)系、法律法規(guī)流程上來說更有優(yōu)勢，但在客戶把握上，需要進一步積累客戶資源。本土企業(yè)可以多培養(yǎng)、發(fā)展合作伙伴型、大型集團客戶，這些客戶的需求往往不是單點而是網(wǎng)絡(luò)狀的，從長遠來看，有利于全國市場的布局。另外，倉庫的產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品質(zhì)量是不是具備國際領(lǐng)先性，設(shè)施、配置是不是達到大型客戶的要求，也需要本土企業(yè)不斷探索。

記者：“互聯(lián)網(wǎng)+”、“一帶一路”這些新政策是否將對物流地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響？物流地產(chǎn)商應(yīng)如何利用這些利好政策？

羅薔薔：不會有很直接或者很快的影響。但物流是所有產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中很重要的一個環(huán)節(jié)，受“一帶一路”利好政策的影響，某些節(jié)點城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展會在一定程度上帶動物流倉儲業(yè)態(tài)發(fā)展，即如果某些行業(yè)的投資有大幅增加，可能會對下游物流終端的發(fā)展提供一定支持。這種影響會慢慢顯現(xiàn)出來，現(xiàn)在可以優(yōu)先布局節(jié)點城市。