倉儲物流用地供應(yīng)逐年緊縮，需求強勁的單層庫供應(yīng)不足，多層庫空置率卻達到37.8%，市場的“偏好”致使成都倉儲物流地產(chǎn)出現(xiàn)了分裂的產(chǎn)品供需境況。因政策性因素提高物流項目的容積率，成都未來倉儲物流市場還將加大多層庫的市場供應(yīng)，單層庫將變得更為緊俏。
品牌物流開發(fā)商匯集電子商務(wù)提速
今年8月，上海宇培集團成功完成其中國西部地區(qū)首個物流項目的收購，總投資達5.2億元人民幣，這是成都青白江區(qū)引進的首個全國十強物流地產(chǎn)開發(fā)商的高標準倉儲物流設(shè)施項目。
此前，眾多國內(nèi)外知名物流倉儲開發(fā)商均將成都視為開拓中西部市場的首選城市，以完善其在內(nèi)陸地區(qū)的物流網(wǎng)絡(luò)布局，雙流、新都、龍泉三個核心聚集地逐漸成型。

據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，截止2015年第三季度，主要物流開發(fā)商在成都布點已有7家，其中包括普洛斯、嘉民、安博、維龍易商、寶灣、宇培知名物流地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本競爭格局形成，也因眾多的知名物流地產(chǎn)開發(fā)品牌的入駐，成都倉儲物流地產(chǎn)市場在短短幾年時間實現(xiàn)了升級。

但相較于北上廣深等地，成都物流地產(chǎn)起步較晚。“2008年以前的成都倉儲物流市場，僅停留于簡單的磚混結(jié)構(gòu)建筑或是農(nóng)民棚，還沒有明確的倉儲物流地產(chǎn)概念。”仲量聯(lián)行成都工業(yè)地產(chǎn)部負責人景頤介紹。“成都真正的倉儲物流地產(chǎn)發(fā)端于2009年，2012年進入了快速發(fā)展期，其中電子商務(wù)是成都倉儲物流地產(chǎn)的重要助推器。”
以知名物流地產(chǎn)開發(fā)商普洛斯租賃客群為例，世邦魏理仕提供數(shù)據(jù)顯示，2012年—2014年中，普洛斯在華和行業(yè)租戶占比中，電子商務(wù)由2012年的15%漲至2014年的25%，增速高于第三方物流及其他行業(yè)。

這一增勢也悉數(shù)表現(xiàn)于成都市場。今年7月，京東曾與成都市政府正式簽署電子商務(wù)進農(nóng)村戰(zhàn)略合作協(xié)議；10月15日，京東與四川省政府簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，深化農(nóng)村電子商務(wù)市場被列為協(xié)議內(nèi)容之一，而在去年，京東就已有多個優(yōu)質(zhì)物流項目新租或擴租，整體上共新租用約50,000平方米。
另有消息，阿里巴巴或有意在成都龍泉驛區(qū)投資10億元以上建設(shè)西部物流運營中心，建設(shè)國際化高端倉儲設(shè)施、電子商務(wù)經(jīng)營中心和訂單生產(chǎn)中心。電子商務(wù)的強勁發(fā)展勢頭促使其需要更多的倉儲物流項目實現(xiàn)物流運轉(zhuǎn)，將有助于成都倉儲物流項目的進一步租賃去化。
世邦魏理仕華西區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部副董事尤鵬偉曾對物流地產(chǎn)租賃對象地產(chǎn)作了深入分析，“其主要租賃對象為電子商務(wù)企業(yè)、汽車配件行業(yè)、三方物流企業(yè)以及零售商。從需求面積來看，依次為第三方物流、電商、零售商和汽車零配件。”尤鵬偉說。
顯然，品牌物流地產(chǎn)開發(fā)的高標準倉庫更契合電子商務(wù)倉儲需求，“包括其他城市，電子商務(wù)都是倉儲物流地產(chǎn)強勁的助推器，他們租賃現(xiàn)成的物業(yè)，有的也會根據(jù)需求定制倉庫，同時還有部分電商選擇自建，電商需求明顯。”景頤補充說。
土地供應(yīng)逐年緊縮倉儲物流地價、租金看漲
電子商務(wù)的迅速拓展及衍生的第三方物流倉儲面積的擴張，都使得倉儲物流地產(chǎn)的發(fā)展前景可期。“但眼前的事實是，核心區(qū)域短期內(nèi)將要建成的倉庫供應(yīng)量劇增，倉庫去化率略有放緩，但土地供應(yīng)已經(jīng)緊縮，開發(fā)商新獲取土地的難度已加大，成本也高。”高力國際中國區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)執(zhí)行董事鄧懿君如是說。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2012年，大成都范圍內(nèi)倉儲物流用地供應(yīng)63宗，2014年供應(yīng)26宗，而2015年到目前為止是4宗，物流用地供應(yīng)收緊明顯，且主要供應(yīng)于龍泉、雙流、新都、新津、青白江這五大物流倉儲核心區(qū)域。
土地供應(yīng)的放緩，間接促使倉儲物流地價的抬升。在世邦魏理仕2015年第三季度報告中指出，受倉儲物流較少的土地供應(yīng)影響，本季各主要物流園區(qū)均錄得土地價格上漲，其中龍泉以及新津地區(qū)漲幅居首。倉儲物流地價環(huán)比增長6.6%至602.2元每平方米，在相比去年，今年前三季度明顯的地價增長。

另據(jù)世邦魏理仕提供數(shù)據(jù)顯示，成都優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場總存量達144萬平方米，市場整體空置率為16.9%，主要集中在龍泉、雙流、新都、青白江、新津等區(qū)域，其中龍泉、空港和新都三大核心板塊的存量占比近八成。
盡管土地供應(yīng)緊縮，但成都倉儲物流地產(chǎn)市場仍舊保持了定量的供給。高力國際鄧懿君認為，“短期內(nèi)供應(yīng)量過大，原因是最近幾年各大開發(fā)商大量拿地。但從長期來看，作為中西部最核心的城市，同時隨著電商的大力發(fā)展，新建成項目也將逐漸達到穩(wěn)定的出租率水平。”
在世邦魏理仕尤鵬偉看來，“雖短期內(nèi)存在個別區(qū)域過剩的情況，但從未來的發(fā)展來看，隨著城市的擴張、人口的流入、需求市場的擴大、商品流通對物流效率的更高訴求等等，目前成都市場的總體供應(yīng)量肯定是遠遠不足的。”
從開發(fā)商角度而言，物流地產(chǎn)作為新興的一項投資熱點不無優(yōu)勢，高力國際鄧懿君認為，“在不考慮項目退出的前提下，從現(xiàn)金流角度來講，倉儲的收益率更高，對于低空置率的穩(wěn)定期倉儲項目，年租金回報率可以接近7%以上，高于寫字樓的租金回報。”

而在未來，成都2015年到2017年還將有持續(xù)的倉儲物流地產(chǎn)項目供給，龍泉將保持穩(wěn)定的增長，空港物流園將會在2017年有定量的供應(yīng)。目前，成都物流倉儲平均租金為不到30元/平方米的水平，尤鵬偉認為，成都目前屬于中上水平，租金增長空間很大，未來2-3趨于平穩(wěn)、緩慢增長，3年后租金可能會有明顯提升。
單層庫供應(yīng)不足多層庫空置率走高
目前，成都市場仍舊有24.336萬平方米的倉儲物流項目空置，而在這個數(shù)據(jù)中，多層庫的空置率占到了37.8%，而單層庫空置率僅有8.1%。
世邦魏理仕在2015年第三季度報告中指出，市場對單層倉庫的需求依然強烈，2015年第三季度單層庫凈吸納量占全市總吸納量的比例近9成，至季末，單層庫整體空置率環(huán)比下降3個百分點至8.1%，市場可租賃面積進一步減少。
單層庫與多層庫的凈吸納量懸殊，這源于市場對于單層庫的接受度更高。尤鵬偉指出，單層庫相較于多層庫優(yōu)勢眾多，單層庫因貨物裝卸效率高、園區(qū)車動線簡單、交通事故率更低而備受青睞，而多層坡道倉庫的一樓以上部分的地面承載力往往難以達到要求，且一樓部分采光往往受限，租戶照明成本增加，此外，在不考慮分攤土地成本的情況下，多層坡道倉庫單位面積的投資成本更高，且多層坡道倉庫的坡道斜率和彎道幅度對運輸車輛有一定程度的限制，降低了卸貨效率。

從數(shù)據(jù)上來看，在2010年到2015年間，成都單層庫的凈吸納量多數(shù)時間段均高于多層庫，多層庫的空置率也明顯高于單層庫，市場對于單層庫的“偏好”明顯。
但更為嚴峻的是，未來市場還將加大多層庫與單層庫的供應(yīng)量差距。尤鵬偉告知，“由于政府對土地集約化利用、項目投資強度和稅收強度提出了更高的要求，其表現(xiàn)形式之一就是提高物流項目的容積率，目前成都正處于單層庫向多層庫的過渡期。”
這意味著，在同一平方米的土地上，開發(fā)商將修建更多的建筑面積，結(jié)果就是提高建筑高度，提升容積率。在住宅地產(chǎn)更為受歡迎的容積率的提升，但在物流地產(chǎn)的開發(fā)中，并不非一件好事，這決定著做出來的倉庫是否能夠短時間內(nèi)得到租賃。
高力國際鄧懿君解釋，對于倉庫來說，作為租戶的物流公司對于運作成本敏感度非常高，而對于倉庫的物流成本不光指租金，還包括單位時間內(nèi)的運作效率。舉例來說：同樣一車貨物，要運到倉庫的二層，不僅車輛開上坡道需要更多時間，同時還會增加更多的汽油（柴油）成本。
雖單層庫更受市場歡迎，但政策性集約化利用土地要求將單層庫建設(shè)規(guī)模壓縮，更為直觀的表現(xiàn)是，自2012年開始，雙流、龍泉、新都就未有一例單層倉庫項目通過建設(shè)許可。
因此，在目前多層庫已經(jīng)出現(xiàn)高空置率的現(xiàn)狀下，因政策性因素，未來倉儲物流地產(chǎn)供應(yīng)將會出現(xiàn)更大體量的多層庫，單層庫將變得更為緊缺。
高力國際鄧懿君認為，政府從土地集約化的角度，加大容積率，短期內(nèi)造成市場供需畸形，后期的發(fā)展要看區(qū)域?qū)嶋H供需失衡的嚴重程度來判斷，核心區(qū)域如果租戶沒有單層庫可選，也只有選擇高標準的坡道多層庫。
仲量聯(lián)行景頤對多層庫的去化前景更為樂觀，“包括上海廣州深圳，多層庫已經(jīng)在市場上出現(xiàn)并得以使用?，F(xiàn)在成都市場也有高標準的多層庫陸續(xù)投放，市場對多層庫的接受程度也在慢慢提高，但還需要給市場一點時間，隨著成都倉儲物流市場走向發(fā)展快車道，物流地產(chǎn)開發(fā)商不斷去完善多層庫的技術(shù)指標，拓寬坡道、增加上層層高、改進電梯設(shè)備等方面，市場對多層庫的接受度會越來越高，相信在未來，多層庫的市場會逐漸繁榮起來。”