中國零售業(yè)和電子商務(wù)的快速發(fā)展，給倉儲物流地產(chǎn)帶來了巨大機會。尤其是那些高品質(zhì)的國際標準倉庫租金價格上漲，供不應(yīng)求。但根據(jù)普洛斯的市場調(diào)研數(shù)據(jù)，目前中國的人均倉儲面積是美國的1/12，雖然有5.5億平方米的物流設(shè)施，但其中現(xiàn)代化物流設(shè)施僅僅為1/5，1.1億平方米。他們判斷，不出15年，中國的人均倉儲面積將達到美國的1/3，這也意味著中國的物流倉儲面積將達到24億平方米，其中現(xiàn)代化物流設(shè)施的市場規(guī)模將達到2.5萬億美元。市場中雖然已有專業(yè)物流倉儲的地產(chǎn)商介入，新增供應(yīng)也在逐年快速增加，但考慮到近年來消費零售尤其是電商銷售額的飛速增長，預(yù)計中國市場高標準物流倉儲面積在中長期仍將處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

需求缺口，物流地產(chǎn)投資回報率高漲

為滿足快速上升的物流需求，國內(nèi)大部分B2C電商企業(yè)不得不同時依靠打造自身物流體系、建設(shè)倉儲設(shè)施，與租借外部倉儲設(shè)施并舉來滿足發(fā)展需要。以京東為例，過去2、3年中京東的自建物流倉儲面積保持年均50%左右的增速，同時其與國內(nèi)最大的工業(yè)物業(yè)供應(yīng)商之一的嘉民合作，承租了其于近期投入使用的嘉民青浦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園內(nèi)63130平方米空間，在此之前，京東商城已是天津嘉民陸路港、昆山嘉民陸家和成都嘉民新都北等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)有客戶。而中國二、三線城市物流地產(chǎn)的匱乏狀態(tài)也被很多國際工業(yè)地產(chǎn)巨頭發(fā)現(xiàn)，嘉民、普洛斯等都已經(jīng)開始在一線城市周邊和二、三線城市搶占山頭。

多年來，包括普洛斯等大型公司由于對中國產(chǎn)業(yè)不甚了解，以及自身基金對于穩(wěn)定回報的要求，所以多選擇通用性比較高的物流倉儲地產(chǎn)。而如今物流倉儲市場的供求關(guān)系，則吸引他們加速布局。嘉民集團大中華區(qū)董事總經(jīng)理彭菲力表示，華東是嘉民的一個重要業(yè)務(wù)增長地區(qū)，該地區(qū)對電子商貿(mào)及快速消費品的配送需求不斷上升，帶動了市場對現(xiàn)代化、高質(zhì)量的頂級工業(yè)空間的需求。嘉民青浦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園在竣工時絕大部分已與客戶達成合作意向，這反映了嘉民位置優(yōu)越、質(zhì)量卓群的現(xiàn)代化工業(yè)物業(yè)為嘉民帶來了有力的競爭優(yōu)勢。

有分析指出，上海被評為最值得投資的區(qū)域之一，在制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級及消費帶動經(jīng)濟增長的大背景下，加上便利的交通網(wǎng)絡(luò)和龐大的內(nèi)需，上海乃至周邊的蘇州、昆山等城市成為輻射長三角和內(nèi)陸區(qū)域的物流節(jié)點城市。目前上海的優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場呈現(xiàn)供需兩旺的局面，世邦魏理仕發(fā)布跟蹤監(jiān)測結(jié)果顯示，在過去5年，按同樣本比較，上海優(yōu)質(zhì)物流倉儲市場的租金年復(fù)合增長率達5.8%，遠高于住宅投資2%左右的租金回報水平。與此同時，上海優(yōu)質(zhì)物流園區(qū)的空置率也下降到很低水平，市場整體空置率僅9.1%。

資本市場逐鹿物流地產(chǎn)

物流地產(chǎn)之所以備受關(guān)注，不僅因其發(fā)展?jié)摿Υ螅€在于投資回報率高。業(yè)內(nèi)專家表示，當前商業(yè)地產(chǎn)年租金回報率可能在3%-4%，但物流地產(chǎn)凈租金回報率能達到7%-12%，遠遠高于商業(yè)地產(chǎn)租金，而全國整體優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)的平均租金已連續(xù)18個季度上漲。巨大的市場需求加可觀的投資回投，致使很多房地產(chǎn)進軍物流地產(chǎn)。然而，國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商受到了國外同行的挑戰(zhàn)，全球7大物流開發(fā)巨頭（普洛斯、嘉民、安博、維龍、寶灣、易商、宇培）早已看中中國市場的巨大潛力，并提前下手。

業(yè)內(nèi)人士表示，中國的市場太過龐大，即使聚集了幾乎世界上所有有實力的物流地產(chǎn)開發(fā)商，市場空間依然巨大。但這個市場一直被有外資背景的壟斷者們控制著，中國的十大物流地產(chǎn)開發(fā)商幾乎全部有外資背景，來自澳大利亞的嘉民2001年入華，目前擁有320萬平方米的物業(yè)。除嘉民青浦現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園外，嘉民在上海還有另外七個工業(yè)投資項目，其中包括獲頒建設(shè)工程獎的嘉民浦東空港物流中心。此外，還有在建項目17個，總面積達80萬平方米。據(jù)悉，嘉民在建項目預(yù)租率均已超過60%，剩余空間也獲得眾多本地及海外客戶的踴躍咨詢。